Mi vecino no paga, que no use los elementos comunes....

        Comienza la temporada de verano, las vacaciones y con ella muchas disputas en algunas Comunidades de Propietarios. La más habitual es la controversia sobre si los  copropietarios deudores pueden o no utilizar los elementos comunes de la comunidad como piscina, canchas de tenis, etc...

         No es la primera vez que acuden a mi despacho a preguntar si es posible que a este o a otro vecino se le prive del uso de los elementos comunes de la Comunidad al ser deudor de cuotas. En este caso la respuesta es: no.

        En la Ley de Propiedad Horizontal, nada se dice en este sentido, tan sólo se especifica que el propietario que, en el momento de iniciarse la junta, no esté al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a su consignación judicial o notarial, no podrá votar. (Art 15.2 LPH)

    Ciertamente me he encontrado en algunas ocasiones con acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que recogen la prohibición de que los vecinos deudores puedan usar la piscina. Ahora bien, este acuerdo es nulo y por tanto debe impugnarse ante los Tribunales. No es válido el acuerdo que se adopta en este sentido puesto que la Junta de Propietarios no tiene facultades para imponer una sanción. Las facultades de la Junta se encuentran recogidas en la propia Ley de Propiedad Horizontal (Art 14 LPH), pudiendo fijar normas de régimen interior, pero nunca con potestad sancionadora. ¿Esto qué quiere decir?

        Pues bien, los vecinos pueden acordar unas normas de convivencia, pero nunca pueden establecer sanciones en caso de incumplimiento de las mismas: en primer lugar porque carecen de la potestad suficiente para ello; no existe una normativa que ampare este poder. Y en segundo lugar porque a efectos prácticos, la Comunidad tampoco tiene herramientas para sancionar, es decir, ¿qué puede hacer la Comunidad para que la sanción sea efectiva?. Por otra parte, toda sanción debe ser reglada ¿Dónde está regulada la sanción a imponer? ¿se podría imponer a voluntad del Presidente? Sin una regulación especifica y una discrecionalidad absoluta para sancionar, nos podríamos encontrar la sorprendente situación de que un Presidente decidiera poner de cara a la pared al vecino deudor como sanción ¿se imaginan?. 

        El Tribunal Supremo tiene establecida la doctrina de que "la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art 33 Constitución Española) y en el que los derechos de disfrute tienden a tribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente...)".

         Existe una resolución de la Dirección General del Registro y el Notariado, (bastante polémica entre los juristas), que dispone la validez de incluir en los Estatutos la cláusula en la que se establezca la prohibición de uso de ciertos elementos comunes en caso de impago de la Comunidad, y así dice:

"En el presente caso, la cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.

5. La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble."   (Via Sepin)

        Sin embargo nos encontramos con el mismo problema: ¿Qué poder tiene la Comunidad para impedir el uso al vecino? ¿Se puede llamar a la policía para que impida el uso, por ejemplo de la piscina? ¿Puede el socorrista impedir el uso? En ningún caso es factible. Tan sólo quedaría acudir a la vía judicial, y teniendo en cuenta que no es un asunto de carácter urgente y el mes de agosto inhábil judicialmente, es probable que no consiguiéramos nada. 

         Así pues, si un niño, hijo de un propietario que mantiene una deuda con la Comunidad, está bañándose en la piscina, podrá seguir haciéndolo y nadie podrá ejercer ninguna acción física o verbal para impedirlo, ya sea el Presidente o el Administrador.

        Por último he de manifestar que si en los Estatutos de la Comunidad no se hace constar de forma expresa que ciertos elementos comunes son de uso y mantenimiento exclusivo de las viviendas, su uso también podrá ser disfrutado por los locales, y así el propietario de un local puede usar la piscina y deberá contribuir a su mantenimiento.

         Os deseo un feliz verano vecinal.

Fuga de agua en la Comunidad ¿Aviso al seguro de la Comunidad o del vecino?

        Un día recibí la llamada de un vecino que, bastante nervioso, me indicaba que por el techo de su vivienda transcurrían las tuberías de la vivienda que se encontraba sobre él y quería que pusiera alguna solución. Yo sinceramente, en una construcción de aproximadamente 30 años, no entendía muy bien a qué se refería el vecino ni qué solución quería que le facilitara. Hasta que recibí unas horas después la segunda llamada, esta vez de un presidente de otra comunidad que me decía, que avisara al Seguro de la comunidad porque había una fuga de agua. Dos minutos después me llamaba para decirme que no avisara al Seguro puesto que había comprobado que el problema era de su vivienda. Entonces comprendí la llamada del primer vecino.

        Este vecino realmente lo que quería saber era qué ocurría si había algún problema como una fuga de agua. Entonces le llamé y le indiqué que si existía un siniestro relacionado con las tuberías de la vivienda, respondería el seguro de la vivienda, (o de no existir seguro respondería directamente quien ostentare la titularidad de la vivienda), y en caso de que este siniestro estuviera relacionado con las tuberías de la comunidad sería el seguro de ésta la que respondería.

      Tras un silencio en el otro lado del teléfono, escuché la voz del vecino un poco perdida preguntar: "¿Y cómo se sabe cuándo es la tubería de uno y otro?". La pregunta del millón que suelen hacerme muy habitualmente.

        Partiendo del artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes del edificio son los necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad. Pero hemos de matizar que no todas las canalizaciones son comunes, tan sólo son las que aportan los servicios generales a la comunidad. En el momento en que se convierten en conducciones de agua para consumo particular, son elementos privativos.

En este sentido lo ha reconocido la diversa jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales.

        En general, en virtud del artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se considera que las tuberías son elementos comunes hasta que entran en la parte de la vivienda del propietario, esto es, hasta que el agua que suministran sea para uso particular de una vivienda. Mientras que las tuberías presten un servicio general a la comunidad, serán elementos comunes y por tanto corresponde a la comunidad su mantenimiento y será responsabilidad de ésta los siniestros que pudieran acontecer en relación con dicho tramo de tuberías.

Cuando los vecinos pensaban que en el 2º A había una casa de citas

       La convivencia en las Comunidades de Propietarios pueden ser muy conflictivas: el vecino que por norma deja la basura en la escalera, el adolescente que aprovecha la ausencia de sus padres los fines de semana para hacer fiestas, los perros del vecino que deja sus excrementos en la escalera o en la terraza.... Muchos casos en los que se debe intervenir para poder solucionar la buena relación entre los vecinos.

        Hoy voy a relataros la divertida anécdota que me contaba un amigo y que le sucedió con su comunidad de vecinos. Resulta que este amigo se dedicaba a preparar oposiciones, es decir, era el preparador de oposiciones de varias personas. Por ello mi amigo durante todo el día recibía en su casa dos o tres jóvenes, con un intervalo de tiempo de más o menos hora y cuarto u hora y media.

        Mi amigo se había preocupado mucho de que su actividad fuera absolutamente legal a nivel fiscal y de seguridad social, pero nunca se le había ocurrido que pudiera tener problemas con la Comunidad de Propietarios, hasta que le llegó una carta del Presidente de la Comunidad que le manifestaba que debía cesar en sus actividades molestas, insalubres e ilícitas. Su sorpresa era mayúscula. La carta le decía además que de continuar su actitud se iniciarían acciones legales.

        Rápidamente llamó al Administrador preocupado por qué habría ocurrido, y entonces sí que no pudo dejar de reír. Los vecinos se habían puesto en contacto con el Administrador para comunicarle que mi amigo tenía una casa de citas en su vivienda y que recibía a jóvenes facilitándoles habitación. Mi amigo no daba crédito a lo que escuchaba. Lógicamente explicó y facilitó la documentación sobre su actividad al Administrador y la cosa no fue a más, pero le ha quedado una anécdota para toda la vida.

        Ciertamente el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal permite tanto al propietario como al ocupante de un piso o local desarrollar actividades siempre que no estén prohibidas por los estatutos, que no resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

        Pero, ¿Qué podemos hacer cuando un vecino realiza una actividad no permitida, peligrosa, molesta, o ilícita?. Deberemos ponerlo en conocimiento del Presidente de la Comunidad para que le requiera, (de forma fehaciente por si hay que realizar actividad probatoria ante el Juzgado),  a fin de que cese en su actividad. Si pese a este requerimiento el vecino continúa ejerciendo la actividad se podrá incluir, como punto del orden del día en la siguiente convocatoria a junta, la autorización al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales y evitar la continuación. Esta actuación ante el Juzgado se denomina Acción de Cesación.

        Una vez que se haya autorizado en Junta al Presidente para iniciar acciones judiciales, se presentará la demanda, contra el propietario y, (de haberlo), contra el inquilino de la vivienda o local, en la que se incluirá la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, y la prueba del requerimiento efectuado por el Presidente. En esta demanda se puede incluir una solicitud de medidas cautelares para que el Juez, de forma inmediata, pueda acordar el cese de la actividad de manera cautelar, pudiendo adoptar cuantas medidas considere oportunas. En caso de que no se respete la medida cautelar se podría incurrir en un delito de desobediencia.

        Y si nos dan la razón en el Juzgado ¿qué podemos esperar? La Ley de Propiedad Horizontal nos da una serie de respuestas a esta pregunta. Podemos solicitar en nuestra demanda, y por tanto acoger la Sentencia:

1.- El cese de la actividad.

2.- Indemnización de daños y perjuicios.

3.- Privación del derecho al uso de la vivienda o local por un tiempo no superior a tres años (según la gravedad de la situación y los daños producidos).

4.- Y en caso de que el inquilino fuera quien realiza este tipo de actividad, la declaración de extinción de todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

         Yo soy partidaria de iniciar, previa a la reclamación vía judicial, una mediación con el vecino, que suele ahorra mucho dinero y tiempo a todas las partes en conflicto, y que ayuda para que la convivencia no llegue a una situación de tensión sin retorno. Y por supuesto, comprobar que los vecinos no han usado su imaginación, como en el caso de mi amigo.