Comienza la temporada de verano, las vacaciones y con ella muchas disputas en algunas Comunidades de Propietarios. La más habitual es la controversia sobre si los copropietarios deudores pueden o no utilizar los elementos comunes de la comunidad como piscina, canchas de tenis, etc...
No es la primera vez que acuden a mi despacho a preguntar si es posible que a este o a otro vecino se le prive del uso de los elementos comunes de la Comunidad al ser deudor de cuotas. En este caso la respuesta es: no.
En la Ley de Propiedad Horizontal, nada se dice en este sentido, tan sólo se especifica que el propietario que, en el momento de iniciarse la junta, no esté al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a su consignación judicial o notarial, no podrá votar. (Art 15.2 LPH)
Ciertamente me he encontrado en algunas ocasiones con acuerdos adoptados en Junta de Propietarios que recogen la prohibición de que los vecinos deudores puedan usar la piscina. Ahora bien, este acuerdo es nulo y por tanto debe impugnarse ante los Tribunales. No es válido el acuerdo que se adopta en este sentido puesto que la Junta de Propietarios no tiene facultades para imponer una sanción. Las facultades de la Junta se encuentran recogidas en la propia Ley de Propiedad Horizontal (Art 14 LPH), pudiendo fijar normas de régimen interior, pero nunca con potestad sancionadora. ¿Esto qué quiere decir?
Pues bien, los vecinos pueden acordar unas normas de convivencia, pero nunca pueden establecer sanciones en caso de incumplimiento de las mismas: en primer lugar porque carecen de la potestad suficiente para ello; no existe una normativa que ampare este poder. Y en segundo lugar porque a efectos prácticos, la Comunidad tampoco tiene herramientas para sancionar, es decir, ¿qué puede hacer la Comunidad para que la sanción sea efectiva?. Por otra parte, toda sanción debe ser reglada ¿Dónde está regulada la sanción a imponer? ¿se podría imponer a voluntad del Presidente? Sin una regulación especifica y una discrecionalidad absoluta para sancionar, nos podríamos encontrar la sorprendente situación de que un Presidente decidiera poner de cara a la pared al vecino deudor como sanción ¿se imaginan?.
El Tribunal Supremo tiene establecida la doctrina de que "la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art 33 Constitución Española) y en el que los derechos de disfrute tienden a tribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente...)".
Existe una resolución de la Dirección General del Registro y el Notariado, (bastante polémica entre los juristas), que dispone la validez de incluir en los Estatutos la cláusula en la que se establezca la prohibición de uso de ciertos elementos comunes en caso de impago de la Comunidad, y así dice:
"En el presente caso, la cláusula estatutaria se refiere únicamente a la privación del acceso a una clase de elementos comunes especiales como son la piscina y la pista de tenis, que entran dentro de lo que podrían considerarse elementos comunes que no son de los necesarios para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble, sino que su carácter excede de lo que podrían considerarse elementos necesarios para la vivienda y como no se trata de la privación del derecho de propiedad sino de su mero uso con carácter meramente eventual mientras no se ponga al día en la contribución a los gastos que exige su mantenimiento, debe considerarse que no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad sino todo lo contrario, que las limitaciones impuestas son coherentes con este régimen especial de la propiedad que es el de la comunidad en propiedad horizontal. El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad horizontal, tratándose de un pacto estatutario que coadyuva a que todos los propietarios contribuyan al pago de los gastos que derivan de esos elementos comunes.
5. La cláusula estatutaria, por tanto, se reputa ajustada a derecho, ya que ni contraviene ninguna norma imperativa expresa, ni conculca el contenido mínimo del derecho de propiedad, visto que únicamente supone una privación temporal de la facultad de uso, respecto de unos elementos que no son necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo, y ello como consecuencia de la conculcación, por el propio sujeto que va a sufrir tal suspensión, de las normas que regulan el sostenimiento del inmueble." (Via Sepin)
Sin embargo nos encontramos con el mismo problema: ¿Qué poder tiene la Comunidad para impedir el uso al vecino? ¿Se puede llamar a la policía para que impida el uso, por ejemplo de la piscina? ¿Puede el socorrista impedir el uso? En ningún caso es factible. Tan sólo quedaría acudir a la vía judicial, y teniendo en cuenta que no es un asunto de carácter urgente y el mes de agosto inhábil judicialmente, es probable que no consiguiéramos nada.
Así pues, si un niño, hijo de un propietario que mantiene una deuda con la Comunidad, está bañándose en la piscina, podrá seguir haciéndolo y nadie podrá ejercer ninguna acción física o verbal para impedirlo, ya sea el Presidente o el Administrador.
Por último he de manifestar que si en los Estatutos de la Comunidad no se hace constar de forma expresa que ciertos elementos comunes son de uso y mantenimiento exclusivo de las viviendas, su uso también podrá ser disfrutado por los locales, y así el propietario de un local puede usar la piscina y deberá contribuir a su mantenimiento.
Os deseo un feliz verano vecinal.
