Cuando Doña Rosa convirtió su local en vivienda.

        Siempre recuerdo con una sonrisa en la cara la intervención de Doña Rosa en aquella Junta de Propietarios celebrada hace varios años.

        Para poneros en antecedentes he de describir necesariamente a Doña Rosa. Era esta una señora de unos ochenta años, (aunque por expresa petición de Doña Rosa, no voy a desvelar su edad que conocí cuando me facilitó su DNI para ejercer sus funciones de Presidenta de la Comunidad, años antes de la celebración de la Junta que voy a contar), que siempre estuvo al tanto de los negocios de su marido, es más, los llevaban conjuntamente hasta el fallecimiento del esposo, cuando Doña Rosa se hizo cargo directamente de los mismos. Era una mujer activa, sonriente y muy feliz. Eso me sorprendió bastante, porque durante el tiempo que ejerció sus funciones de Presidenta, pude constatar que era muy feliz, incluso cuando ocurría algún contratiempo que nos hacía saltar de la silla, ella siempre sonreía y decía: "Bueno, eso se soluciona, trabajemos", sin darle más importancia.

        Uno de sus nietos con el que tuve bastante relación me comentó en una ocasión que todavía se llevaba a su abuela a algunas reuniones, pese a que ya no estaba en activo, puesto que su personalidad y su edad hacían de sus intervenciones verdaderas joyas de evitar discusiones. Y doy fe de que así ocurrió en la famosa Junta.

        Doña Rosa era propietaria de un local a pie de calle que tenía entrada directa tanto desde el portal, como desde la propia calle. La entrada a la que se accedía desde del portal tenía una puerta exactamente igual que las puertas del resto de las viviendas, incluso se confundía con una de ellas. Desde la calle tenía una puerta blanca y un pequeño escaparate. Este local contribuía a los gastos generales de la Comunidad según su cuota de participación, al igual que el resto de locales y las viviendas.

        El día de la celebración de la Junta, Doña Rosa permaneció prácticamente callada durante todo el tiempo, sin intervenir más allás de contestar cuando le preguntaban su opinión sobre algún punto del orden del día, o votar los acuerdos. Al llegar al punto de ruegos y preguntas Doña Rosa pidió la palabra y de forma clara expuso a la Junta que había decidido convertir el local en una vivienda, para lo cual  informaba a la Junta de que respetaría el estado de la fachada y de que no cambiaría las cuotas de participación.

        ¡Los vecinos en tropel comenzaron a hablar, a preguntarme, a decirle cosas a Doña Rosa! y ésta, les miraba con cara de incredulidad, pero totalmente serena. Cuando conseguí calmar los ánimos, no sin gran esfuerzo por mi parte, Doña Rosa pidió la palabra y explicó que tenía los permisos y licencias municipales necesarias, y que tenía un estudio de un arquitecto en el que se podía realizar la transformación sin modificar elementos comunes. Uno de los vecinos le dijo de forma airada que para tomar el acuerdo de autorizar las obras Doña Rosa debió incluir este asunto como punto del orden del día y no hacerlo en ruegos y preguntas, a lo que Doña Rosa contestó muy seria: "No hijo, si esto es a título informativo no interrogativo."

        Y es que Doña Rosa tenía razón. La obra que se realizaría para transformar el local en vivienda no afectaría a los elementos comunes ya que el constructor, (para más información el marido de Doña Rosa), en su día dejó el local con todas las instalaciones, tomas y salidas necesarias preparadas por si algún día aquel se transformaba en vivienda. Pero además, al estudiar los Estatutos y el Título Constitutivo pude comprobar que no se hacía constar ninguna prohibición a esta transformación.

        La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 (Texto de la Sentencia) establecía que 

«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa». 

Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. 

2. Existe, pues, una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, como señalan las sentencias de 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 , entre otras."

        Es decir, que si nada se dice sobre el uso de la vivienda o el local, el propietario podrá variar el mismo sin necesidad de solicitar el acuerdo de la Junta.

        Cuestión distinta sería que esta transformación, pese a no contar con una prohibición expresa en los Estatutos o en el Título Constitutivo, supusiera una alteración en los elementos comunes o en las cuotas de participación, o que supusiera un aumento del volumen del local, en cuyo caso sí tendría que contar con el acuerdo de la Junta de Propietarios, y el propietario que quisiera solicitar el cambio de uso necesariamente debería incluirlo como punto del orden del día en la convocatoria de la Junta. (Aquí os dejo un enlace a mi artículo Como solicitar que se incluya un punto en el orden del día.)

      De modo que Doña Rosa tenía razón, y lo suyo era a título informativo y no interrogativo.

Discapacidad, mayores y obras en la Comunidad de Propietarios.

        La Ley de Propiedad Horizontal ha contemplado las necesidades de las personas con minusvalías respecto de las Comunidades de Propietarios, de una forma amplia.

        Siempre que nos referimos a la supresión de barreras arquitectónicas en Comunidades de Propietarios, solemos pensar en las personas que deben utilizar una silla de ruedas, y en las obras de acceso al edificio, sin embargo este concepto va más allá.

        Así el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que  se realizarán de forma obligatoria, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, aun cuando modifiquen el título constitutivo o los estatutos, las obras y acciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, y en todo caso aquellas solicitadas por un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

        Por lo tanto:

1.- Estas obras siempre serán obligatorias.

2.- No será necesario el acuerdo previo de la Junta de Propietarios, incluso aunque impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

3.- Tendrán por objeto el correcto acceso y uso de elementos comunes, y favorecer la orientación o su comunicación con el exterior.

           Siempre tendemos a pensar que estas obras se refieren a acceso a la vivienda de personas con problemas para desplazarse, sin embargo, como decía anteriormente, el concepto es mucho más amplio y así nos podemos encontrar con personas que al padecer problemas auditivos necesitan de un portero especial en su vivienda. ¿Podría el propietario solicitar que se  instalara  un portero automático con un sistema de cámaras para identificar a quienes acuden a su vivienda?. Pues la respuesta es afirmativa.

       En este mismo sentido, las obras no se referirán únicamente a la puerta de acceso a la Comunidad, sino a todos los elementos comunes, club social, instalaciones deportivas, piscina, etc...

4.- Deberá solicitarlo el propietario.

5.- Los beneficiados con esta medida podrán ser, no sólo el propietario de la vivienda, sino personas que vivan en la misma, sin que se especifique que deban convivir, por lo que también se incluye a usufructuarios, arrendatarios, o personas que por cualquier título residan en la vivienda del propietario. También se incluye personas que trabajen o que presten servicios voluntarios en la vivienda o local.

6.- Los requisitos que establece el artículo para proceder a las obras se refieren a que el beneficiario sea discapacitado o, y atención a un aspecto que suele pasar desapercibido, mayor de setenta años. Es decir, siendo el beneficiario mayor de setenta años podrá solicitar que se realicen estas obras, sin necesidad de que exista una discapacidad.

     Los copropietarios estarán obligados a abonar estas obras siempre que el importe que se repercuta, descontadas las subvenciones y ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Lo que exceda de esta cantidad será asumido por quienes hayan solicitado las obras, o incluso, de acordarse por mayoría en la Junta, esta cantidad que excediera de las mensualidades podría ser repartida entre los propietarios. En la Junta de Propietarios se aprobará la derrama y los términos de su abono.

     Por último hemos de recordar que los propietarios que se opongan a su realización o demoren de forma injustificada las obras, responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.