Fuga de agua en la Comunidad ¿Aviso al seguro de la Comunidad o del vecino?

        Un día recibí la llamada de un vecino que, bastante nervioso, me indicaba que por el techo de su vivienda transcurrían las tuberías de la vivienda que se encontraba sobre él y quería que pusiera alguna solución. Yo sinceramente, en una construcción de aproximadamente 30 años, no entendía muy bien a qué se refería el vecino ni qué solución quería que le facilitara. Hasta que recibí unas horas después la segunda llamada, esta vez de un presidente de otra comunidad que me decía, que avisara al Seguro de la comunidad porque había una fuga de agua. Dos minutos después me llamaba para decirme que no avisara al Seguro puesto que había comprobado que el problema era de su vivienda. Entonces comprendí la llamada del primer vecino.

        Este vecino realmente lo que quería saber era qué ocurría si había algún problema como una fuga de agua. Entonces le llamé y le indiqué que si existía un siniestro relacionado con las tuberías de la vivienda, respondería el seguro de la vivienda, (o de no existir seguro respondería directamente quien ostentare la titularidad de la vivienda), y en caso de que este siniestro estuviera relacionado con las tuberías de la comunidad sería el seguro de ésta la que respondería.

      Tras un silencio en el otro lado del teléfono, escuché la voz del vecino un poco perdida preguntar: "¿Y cómo se sabe cuándo es la tubería de uno y otro?". La pregunta del millón que suelen hacerme muy habitualmente.

        Partiendo del artículo 396 del Código Civil, los elementos comunes del edificio son los necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad. Pero hemos de matizar que no todas las canalizaciones son comunes, tan sólo son las que aportan los servicios generales a la comunidad. En el momento en que se convierten en conducciones de agua para consumo particular, son elementos privativos.

En este sentido lo ha reconocido la diversa jurisprudencia tanto del Tribunal Supremo como de las Audiencias Provinciales.

        En general, en virtud del artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se considera que las tuberías son elementos comunes hasta que entran en la parte de la vivienda del propietario, esto es, hasta que el agua que suministran sea para uso particular de una vivienda. Mientras que las tuberías presten un servicio general a la comunidad, serán elementos comunes y por tanto corresponde a la comunidad su mantenimiento y será responsabilidad de ésta los siniestros que pudieran acontecer en relación con dicho tramo de tuberías.